初めての
不動産売却
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売却の不安を、
知識でやさしく解消。
不動産売却は、多くの方にとって初めての体験です。
とくに伊丹市では、相続や住み替え、空き家の管理などが売却のきっかけになることが多く、
状況が複雑になりやすい傾向があります。
本ページでは、添付いただいた原稿内容をベースに、売却の流れ、必要書類、税金、相場など、
初めての方がつまずきやすいポイントをやさしく整理しました。
どこから何を始めればよいのか、読み終える頃には明確にイメージできる内容になっています。
売却の全体像がわかる
8つのステップ
不動産売却は、次の8つのステップで進みます。
伊丹市は中古戸建を中心に取引が多いエリアのため、特に「事前調査」と「査定」が成功の鍵となります。
【伊丹市版】売却の基本ステップ
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1
相談・ヒアリング
- 相続・住み替え・ローン状況の整理
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2
物件調査
- 接道・境界・設備・
周辺環境のチェック
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3
査定価格の提示
- 仲介価格・買取価格の両方を提案
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4
媒介契約
- 販売戦略・広告方針の決定
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5
販売活動
- ポータルサイト・SNS・広告など
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6
申込み・契約
- 条件交渉、売買契約の締結
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7
引き渡し
- 司法書士による登記・精算手続き
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8
税金手続き
- 譲渡所得の申告
（国税庁の案内あり）
最初のステップが“売却結果”を左右します
- 価格を上げすぎると売れ残りやすい
- 相続登記が未了だと売却自体が難しい
- エリア特性を理解して価格設定する必要がある
売却成功の8割は「事前準備」で決まると言われています。
初めての方が押さえたい必須ポイント
不動産売却には専門的な用語や書類が多く、初めての方にはわかりづらい部分もあります。
ここでは、伊丹市で相談が多い“初心者がつまずきやすい3つの項目”をまとめました。
必要書類（相続・住み替え共通）
不動産売却には、次のような書類が必要です。
- 登記簿謄本
- 土地・建物の正確な面積、現在の所有者、抵当権の有無などが記載された公的な証明書です。売却にあたり、ご自身の権利関係や物件の現状を正確に把握し、買主に示すために法務局で取得します。
- 固定資産税課税明細
- 毎年春に届く納税通知書に同封されている書類です。年間の税額を確認するほか、引渡し時の税金精算（売主・買主間での日割り計算）や、所有権移転登記に必要な「評価額」の確認に使用します。
- 売買契約書・間取り図・重要事項説明書
- 物件を取得した当時の書類一式です。土地の境界確認や建物の詳細、購入時の特約事項などを確認し、新たな買主へ正確な情報を伝えるための重要資料となります。紛失時は早めに担当者へ伝えます。
- 本人確認書類・印鑑証明書
- 免許証などは、なりすまし防止等の本人確認のために提示が必要です。印鑑証明書（発行3ヶ月以内）は、売買契約書への実印の押印や、決済時の「所有権移転登記」の手続きにおいて必須となります。
- 相続の場合：遺産分割協議書、除籍謄本、相続関係図 など
- 相続した不動産を売却するには、前提として「相続登記（名義変更）」が必要です。ご自身が正当な相続人であり、その不動産の所有権を取得したことを法務局に対して証明するために揃える書類です。
特に相続物件は、相続登記が完了していないと売却活動に進めません。（※2024年4月から義務化）
売却にかかる税金（譲渡所得）
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
- 1.譲渡所得の計算方法
- 不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に課税される、所得税と住民税の計算です。「売却価格」から「購入時の費用（取得費）」と「売却費用（仲介手数料など）」を差し引いて利益を算出します。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なります。
- 2.相続空き家の特例（最大3,000万円控除）
- 亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、耐震リフォームまたは解体して更地にして売却するなど、一定の要件を満たす場合に使える特例です。売却益から最大3,000万円を控除できるため、税金がゼロになることも多い強力な節税制度です。
- 3. 概算取得費（購入時の記録がない場合）
- 先祖代々の土地など、購入時の契約書がなく「いくらで買ったか」が不明な場合の計算ルールです。売却価格の5%を強引に取得費（原価）とみなすため、売却益が大きく計算されてしまい、税金が高額になりやすいため注意が必要です。
売却後の税金を理解しておくだけで、手取り額が大きく変わることがあります。
伊丹市の売却相場と“売れやすさ”の特徴
伊丹市は阪神間エリアの中でも人気が高く、購入希望者の動きが活発です。
中古戸建・中古マンションも比較的早く売れる傾向があります。
売れやすい傾向のあるエリア
- 荒牧
- 昆陽
- 瑞穂町
- 南野
- 若菱町
相場が安定しているエリア
- 寺本
- 北伊丹
- 中野西
売り時のタイミング
- 3〜5月：転勤シーズンに合わせて需要増
- 9〜11月：秋の購買意欲が高まる時期
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らいおん不動産
営業担当 矢野 貴也 -
伊丹市は住宅需要が底堅いため、**大きく値崩れしにくい“売りやすい市場”**といえます。
状況別に見る「失敗しない売却のコツ」
不動産売却と一言でいっても、状況は人によって大きく異なります。
伊丹市で特に多い「4つのケース」ごとに、事前に知っておくべきポイントを整理します。
相続で不動産を売る場合
相続による不動産売却は、一般的な売却より必要な手続きが多くなります。
相続登記が済んでいないケースが非常に多い
2024年4月から相続登記は義務化され、未登記のままでは売却に進むことができません。
「名義の確認」は売却準備の第一歩です。
相続人が複数いる場合の注意点
- 誰が売主として署名押印するか
- 売却代金の分配方法
- 住んでいた人がいる場合の扱い
相続物件は、最初に“家族間の意思統一”があるかどうかでスムーズさが大きく変わります。
相続空き家の特例が使える可能性あり
要件を満たせば最大3,000万円の控除が可能です。
国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
住み替えで売却する場合
伊丹市は「戸建からマンションへ」「駅近へ移る」などの住み替え需要が多い
地域です。
売りと買いの“順番”でリスクが変わる
| パターン | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 先に売る | 資金計画が明確 | 仮住まいの可能性 |
| 先に買う | スムーズに新居へ移行 | 二重ローンのリスク |
| 同時進行 | ベストな流れ | 調整が複雑 |
住み替えは、「段取りのうまさ＝売却成功」です。
空き家・老朽化物件を売る場合
伊丹市では築30〜40年の相続戸建が多く、老朽化した物件の売却相談が
増えています。
古くても売却はできる
- 現状のまま仲介
- 解体して土地として売却
- そのまま買取
状況に合わせて複数の手段が選べます。
放置するとリスクが急増
- 固定資産税の負担
- 雑草・害虫・倒壊リスク
- 近隣トラブル
- 特定空き家に指定される可能性（税負担が増加）
空き家は、早めに相談するほど選択肢が広がります。
離婚・ローン返済が厳しい場合
いずれも専門家への相談が得策なのがこのケースです。
離婚による売却は調整が難しい
- 名義がどちらか
- 住んでいる人の状況
- 売却金の分配
感情的にまとまりにくいため、第三者として中立の不動産会社が必要です。
住宅ローンが残っていても売れる
返済が難しい場合、任意売却で競売より良い条件で売却できる可能性があります。
後悔しないための“理想の不動産会社”の選び方
売却成功は「どの会社に相談するか」で大きく変わります。
特に伊丹市のように不動産会社が多い地域では、次の項目を基準にすると安心です。
選ぶべき会社の条件
- 相続・住み替えの相談に慣れている
- 士業連携で法務リスクをカバーできる
- デジタルを活用した集客に強い
- 見せ方（デザイン・写真）のクオリティが高い
- 仲介と買取の両方に対応（柔軟な売却手段）
特に最近は、WEB広告やSNSで買主へ直接届ける力が必要です。
“準備の質”が売却の成否を決める
不動産売却は複雑なように見えますが、基本を押さえれば決して難しいものではありません。
ここまでの内容をわかりやすく整理すると、次の通りです。
売却成功のポイント一覧
- 最初の「調査」がもっとも重要
- 相続登記は早めに済ませておく
- 税金の特例を理解すると手取りが増えsる
- 住み替えは売る順番に注意
- 空き家は放置しないほうが得策
- デジタル×デザインの戦略がある会社を選ぶ
- 伊丹市は売り時を逃しにくい、良質な市場
この流れを知っておくだけで、売却の不安は大きく軽減されます。
らいおん不動産が選ばれる理由
伊丹市での不動産売却を成功させるために、らいおん不動産は次の3つの“解決力”でサポートしています。
解決力1：法務の安心
相続や名義変更、書類手続きなど、士業との連携によって複雑な手続きをワンストップで対応。
はじめての売却でも、必要なことを順序立てて進められます。
解決力2：デジタルで“早く売る”
WEB広告、SEO、SNS活用など、デジタル施策を駆使して買主を最短で獲得。
「早く売りたい」という方にも強い体制があります。
解決力3：デザインで“高く売る”
写真、間取り、ページ上での見せ方まで丁寧に整え、物件価値がもっとも伝わる形で情報を発信。
デザインの力で、相場以上の価格を目指します。
迷ったときこそ、相談のベストタイミング
不動産売却は、誰に相談するかで結果が大きく変わります。
相続・住み替え・空き家・ローンなど、どのような状況でも大丈夫です。
らいおん不動産は、不動産売却のすべてを法務 × デジタル × デザインで解決します。
伊丹市で売却を検討中の方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
迷ったときこそ、相談のベストタイミングです。