初めての不動産相続
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はじめての相続も、迷わず進めるための安心ナビ
相続は「急に手続きが必要になる」のに、「何から始めればいいかわからない」ことが多い分野です。
特に不動産が関わる場合、名義・書類・税金・家族間の調整など、
想像以上にやるべきことが多く、気づいたときには期限が迫っている
――そんなケースも少なくありません。
このページでは、相続の基礎知識から不動産売却につながるポイントまで、
伊丹市での事例を交えながら丁寧に解説します。
まずは全体像を把握｜
相続手続きの基本ステップ
相続は、一つひとつの手続きは難しくなくても、「何を」「いつまでに」やるのかが非常に重要です。
まずは全体像をざっくりと理解しておきましょう。
相続手続きの代表的な流れ
-
1
- 相続人と遺産内容の確認
-
2
- 相続放棄・限定承認を
判断
※3か月以内
-
3
- 遺産分割協議
-
4
- 相続登記（名義変更）
※2024年4月以降義務化
-
5
- 売却・活用・管理の
方針決定
※状況により
相続開始後は「3か月」と「10か月」が重要な区切りになるため、早めに流れを把握することが大切です。
最初のステップが“売却結果”を左右します
- 価格を上げすぎると売れ残りやすい
- 相続登記が未了だと売却自体が難しい
- エリア特性を理解して価格設定する必要がある
売却成功の8割は「事前準備」で決まると言われています。
相続に必要な書類と準備物｜
知らないまま進めると危険
相続で必要な書類は意外と多く、揃えるだけでも時間がかかります。
事前に把握しておくと、手続きが圧倒的にスムーズになります。
主な必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍
- 亡くなった方（被相続人）の「出生」から「死亡」に至るまでの連続したすべての戸籍謄本類です。これにより、認知した子や前妻との子などを含め、誰が法定相続人になるのかを網羅的に調査・確定するために必要となります。
- 相続人全員の戸籍
- 相続人として特定された方全員の「現在の戸籍謄本」です。被相続人の死亡日以後に取得したもので、その相続人が現在も生存していることや、被相続人との身分関係を公的に証明するために提出します。
- 住民票の除票
- 亡くなった方の最後の住所と、戸籍上の本籍地をつなげるための書類です。登記簿上の所有者住所と、死亡時の住所のつながりを証明し、登記されている名義人が亡くなった本人であることを確認するために使用します。
- 固定資産評価証明書
- 相続登記（名義変更）を行う際に納める税金（登録免許税）を計算するための書類です。不動産が所在する市区町村役場で取得でき、課税明細書に記載された評価額をもとに税額を算出します。最新年度のものが必要です。
- 不動産登記事項証明書
- 対象となる不動産の現在の所有者や、担保権の有無などの権利関係を確認する書類です。遺産分割協議書を作成する際に、土地の地番や建物の家屋番号などの物件情報を正確に記載するために、法務局で取得して参照します。
- 遺産分割協議書
- 相続人全員で話し合い、誰がどの財産を相続するかを取り決めた合意文書です。不動産を特定の相続人の名義にするために必須であり、相続人全員の署名と実印の押印、および印鑑証明書の添付が必要となります。
書類に不備があると、売却のタイミングが遅れてしまうこともあるため、早めに収集しておきましょう。
相続にかかる主な費用
相続不動産に関して発生する可能性のある費用は以下の通りです。
相続で発生しやすい費用の例
- 相続登記費用
- 司法書士に登記申請の手続きを代行してもらう際に支払う報酬です。物件の数や権利関係の複雑さによって変動しますが、一般的に5万〜10万円程度が相場です。ご自身で手続きを行う場合は不要ですが、専門知識が必要です。
- 登記に必要な登録免許税
- 名義変更の登記申請時に国に納める税金です。原則として**固定資産評価額の0.4%**が税額となります（例：評価額1,000万円なら4万円）。法務局へ申請書を提出する際、収入印紙などを貼付して納付します。
- 遺産分割協議書作成費（必要な場合）
- 行政書士や司法書士等の専門家に作成を依頼する際の費用です。相場は5万〜10万円程度ですが、相続登記の報酬に含まれるケースもあります。争いがあり弁護士に交渉を含めて依頼する場合は、別途着手金等が高額になります。
- 税理士による申告サポート
- 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える遺産があり、相続税申告が必要な場合の費用です。遺産総額の0.5%〜1%程度が報酬相場と言われており、申告期限（10ヶ月以内）があるため早めの依頼が重要です。
- 空き家の維持管理費用
- 相続した家が空き家となる場合に継続してかかる費用です。水道光熱費の基本料、火災保険料、庭木の剪定代などが含まれます。放置して**「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる**リスクがあります。
- 固定資産税・都市計画税
- 毎年1月1日時点の所有者に課される地方税です。相続登記が未完了であっても、現所有者である相続人に支払い義務が生じます。評価額に標準税率（固定資産税1.4%、都市計画税0.3%）を掛けて算出されます。
特に空き家の場合、毎年維持費がかかるため、早めの売却・利活用を決めた方が負担は軽くなります。
相続人が複数いる場合の注意点
相続では「関係者が多いほど難しくなる」という特性があります。
代表的なトラブルは以下の通りです。
よくある相続トラブル例
一人が売却したい、別の人は残したい
遠方の家族が話し合いに参加できない
名義を誰にするかで揉める
売却代金の分配で意見が合わない
これらの問題は、第三者の不動産会社が間に入ることでスムーズになるケースが多くあります。
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らいおん不動産
営業担当 矢野 貴也 -
相続人が複数いる場合は「最初に全員で方向性を確認しておく」これがもっとも重要です。
相続したくない場合｜相続放棄という選択肢
財産よりも負債が多い場合、または不動産を持ち続けたくない場合、相続放棄を選ぶこともできます。
相続放棄の概要
- 相続発生から「3か月以内」に判断が必要
- 家裁への申述が必要
- 一度放棄すると撤回は不可
- 財産も負債も一切引き継がない
詳しくは家庭裁判所の案内が参考になります。
（裁判所：相続の放棄の申述）
相続不動産が空き家になる場合の注意点
伊丹市でも増えているケースが、「誰も住まない家を相続して、空き家として残ってしまう」 という事例です。
空き家になると発生しやすいリスク
- 固定資産税の負担が続く
- 庭木・雑草の管理
- 近隣への迷惑（害虫・悪臭・倒壊リスク）
- 特定空き家に指定されると税負担が増加
相続空き家の特例（3,000万円控除）が使える可能性
売却する場合、一定の要件を満たせば税負担を大きく抑えられます。
（国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）
相続した不動産を売却するメリット
相続不動産は「売る／残す／貸す」という選択肢がありますが、実際には “売却” がもっとも負担が少なく、メリットが多い といわれます。
売却の主なメリット
- 固定資産税や管理費の負担から解放される
- 老朽化による維持・修繕リスクを避けられる
- 現金化することで平等な遺産分割ができる
- 相続空き家の特例で税金が軽減される可能性がある
- 遠方の相続人でも手続きが進めやすくなる
老朽化が進む前に売却することで、手取りが大きく変わるケースも珍しくありません。
伊丹市で増える相続不動産｜地域特性を理解する
伊丹市は、帰阪組・転勤族・二世帯住宅の多い地域という背景から、近年相続不動産の売却相談が増えています。
伊丹市で相続不動産が増えている理由
- 戸建の築年数が30年以上のエリアが多い
- 親世代が高齢・施設入居に伴い空き家化しやすいる
- 駅近・学校区で人気のエリアは買い手が早い
- 市外在住の相続人が対応できず放置されるケースが増加
相続不動産は、市場の流れを理解したうえで売却時期を見極めることが非常に重要です。
相続不動産の売却ステップ
相続した不動産を売る場合、通常の売却より「1〜2工程」多くなります。
スムーズに進めるために、以下の流れを参考にしてください。
-
1
- 名義の確認
（相続登記が必要）
-
2
- 相続人全員で売却方針を決定
-
3
- 物件調査・査定
-
4
- 税金の確認
（特例が使えるかの判断）
-
5
- 媒介契約の締結
-
6
- 販売開始
（広告・WEB公開）
-
7
- 交渉・売買契約
-
8
- 決済・引き渡し
相続登記は必須
2024年4月から相続登記が義務化されているため、未登記のまま次の手続きには進めません。
売却する前に理解しておくべき“税金”
相続した不動産を売却するとき、知っているかどうかで手取りが大きく変わるのが税金です。
主に関係する税金
- 譲渡所得税
- 住民税
- 相続税（対象者のみ）
税金を下げられる可能性がある特例
- 相続空き家の3,000万円特例
- 取得費加算の特例
- 居住用財産の3,000万円控除（条件あり）
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らいおん不動産
営業担当 矢野 貴也 -
特例は「申告期限」「要件」が厳密に決められているため、必ず税理士と確認しながら進めるのが安全です。
相続と売却を同時に進めるメリット
実は相続の相談と売却の相談は「同時進行」がもっとも効率的です。
同時進行のメリット
- 書類収集を売却にも転用できる
- 物件の価値を把握しやすくなる
- 相続人間の話し合いがまとまりやすい
- 空き家状態の維持費が最小限で済む
相続だけ先に終わらせて数年放置するより、早い段階で方向性を決める方が賢い選択といえます。
らいおん不動産の相続サポート
相続と不動産売却をワンストップでサポートできるのが、らいおん不動産の大きな強みです。
不動産会社でありながら、法務・デジタル・デザインの3要素を統合したサービスで、複雑な相続もわかりやすく進められる体制を整えています。
解決力1｜法務の専門家と連携した相続対応
相続登記・遺産分割・相続放棄など、法律が絡む手続きでも安心できるよう、
司法書士・税理士など士業と連携し、間違いのないサポートを実現します。
らいおん不動産の法務サポート例
- 相続登記のご案内
- 名義確認・必要書類の洗い出し
- 士業への橋渡し
- 手続きのスケジュール整理
- 複数相続人との調整支援
相続が初めての方でも、何を・いつまでに・どうすれば良いかが明確になります。
解決力2｜デジタル戦略で早く売る
相続不動産は「古い」「立地に偏りがある」など販売に工夫が必要なケースも
多くあります。
デジタルを駆使し、買い手に最短で届ける仕組みを整えています。
デジタル活用の特徴
- 物件ごとの専用ページ作成
- WEB広告（Google / SNS）配信
- SEO対策
- レポートによる閲覧数の見える化
買主の目に触れるまでのスピードが違うため、販売期間の短縮に効果があります。
解決力3｜デザインの力で高く売る
ネット検索で物件を見る時代だからこそ、「写真・文章・レイアウト」の見せ方で
売却価格が大きく変わります。
デザイン面での工夫
- プロカメラマンによる撮影
- パース・レタッチで魅力を最大化
- 間取り図を見やすくデザイン
- 紹介ページのレイアウト最適化
物件の価値を最大限に伝えることで、相場以上で売れるケースも多数あります。
ひとりで抱え込まず、まずはご相談を
相続は誰にとっても突然訪れるものですが、基礎を知っておくだけで進め方が大きく変わります。
相続と売却が絡むと、誰でも不安を感じるものです。
しかし、あなたが迷ったときこそ、プロに相談する最適なタイミングでもあります。
らいおん不動産は相続・売却のすべてをワンストップで支える地域の専門家。
伊丹市で相続した不動産のことでお困りの際は、どうぞいつでもご相談ください。
あなたの状況に寄り添い、最適な答えをご案内します。